L’investissement immobilier à l’international séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification et de rentabilité. Mais attention, qui dit placement à l’étranger dit aussi fiscalité spécifique ! Entre imposition des revenus locatifs, taxation des plus-values et conventions fiscales entre pays, le cadre fiscal peut vite devenir un casse-tête. Faut-il investir en direct ou via une société ? Quels sont les taux d’imposition appliqués aux non-résidents ? Comment éviter la double imposition ? Autant de questions essentielles auxquelles nous allons répondre dans cet article sur la fiscalité des investissements immobiliers internationaux.
1. Comprendre la fiscalité des investissements immobiliers à l’international
L’un des premiers éléments à analyser avant d’investir à l’étranger est la fiscalité applicable aux investissements immobiliers dans le pays ciblé. Chaque pays dispose de ses propres règles fiscales, et celles-ci peuvent varier selon le statut du propriétaire (résident ou non-résident), la nature de l’investissement (achat en direct, via une société, SCPI, etc.) et la destination du bien (résidence principale, location, immobilier commercial).
a) L’imposition des revenus locatifs à l’étranger
Si vous mettez votre propriété en location à l’étranger, les loyers perçus seront soumis à l’impôt dans le pays où se situe l’immeuble. La règle générale veut que les revenus locatifs soient imposés à la source, c’est-à-dire dans le pays où l’investissement est réalisé. Toutefois, certains pays appliquent des taux avantageux pour attirer les investisseurs étrangers.
En parallèle, ces revenus devront être déclarés en France si vous êtes résident fiscal français. Heureusement, la plupart des pays ont signé des conventions fiscales avec la France afin d’éviter la double imposition. Ces conventions permettent généralement :
- Soit un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à l’étranger,
- Soit une exonération en France, avec prise en compte des revenus étrangers pour le calcul du taux effectif d’imposition.
b) La taxation des plus-values immobilières
La vente d’un bien immobilier situé à l’étranger entraîne généralement une imposition sur la plus-value réalisée. Là encore, la fiscalité varie selon les pays, avec des taux pouvant aller de 0 % (comme au Portugal pour certains résidents étrangers) à plus de 30 % dans d’autres juridictions.
En France, les plus-values réalisées à l’étranger par un résident fiscal français sont également soumises à l’impôt, après application des règles d’abattement pour durée de détention. Comme pour les revenus locatifs, les conventions fiscales permettent d’éviter une double taxation.
c) Les charges fiscales annexes
En dehors de l’impôt sur le revenu et des plus-values, d’autres charges fiscales peuvent s’appliquer à un investissement immobilier international :
- Impôts fonciers locaux : Certains pays appliquent des taxes spécifiques sur la détention de biens immobiliers.
- Droits de mutation à l’achat : Selon le pays, ces frais peuvent être plus élevés qu’en France.
- Impôts sur la fortune immobilière : Certains pays imposent la détention de biens immobiliers de grande valeur.
2. Faut-il investir en direct ou via une société ?
Le choix du mode d’investissement est essentiel pour optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier à l’international. Faut-il acheter en direct ou passer par une société immobilière ?
a) L’achat en direct
L’achat d’un bien immobilier en direct est la solution la plus simple. Toutefois, cela signifie que vous serez personnellement soumis aux règles fiscales du pays étranger et que vous devrez déclarer vos revenus locatifs ou vos plus-values en France.
Ce mode d’investissement est adapté aux investisseurs qui souhaitent acquérir un bien locatif à titre individuel et qui recherchent une simplicité de gestion. Cependant, il peut être fiscalement désavantageux dans certains pays où les taux d’imposition sont élevés pour les non-résidents.
b) L’investissement via une société
Créer une société immobilière dans le pays d’investissement permet parfois de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, notamment en matière de transmission et d’imposition des revenus. Les entreprises locales peuvent en effet bénéficier de régimes fiscaux plus souples que les particuliers.
Par exemple, certaines juridictions proposent des structures comme les REITs (Real Estate Investment Trusts) ou des sociétés holding, permettant de limiter l’imposition sur les revenus immobiliers et les plus-values.
En France, les SCPI internationales permettent aussi d’investir dans l’immobilier étranger tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’une fiscalité optimisée.
3. Conventions fiscales et optimisation de la fiscalité internationale
a) L’importance des conventions fiscales internationales
Les conventions fiscales signées entre la France et d’autres pays sont essentielles pour éviter la double imposition et réduire la charge fiscale des investisseurs. Ces accords définissent où et comment les impôts doivent être payés, et permettent souvent d’obtenir des crédits d’impôt en France pour les taxes payées à l’étranger.
Ainsi, avant tout investissement immobilier international, il est indispensable de vérifier :
- L’existence d’une convention fiscale entre la France et le pays d’investissement,
- Les modalités d’imposition des revenus locatifs et des plus-values,
- Les règles spécifiques applicables aux non-résidents.
b) Optimiser sa fiscalité avec un avocat fiscaliste
Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité internationale ou à un fiscaliste est une démarche recommandée pour optimiser la gestion fiscale de ses investissements. Ces experts peuvent vous aider à structurer votre patrimoine, choisir la meilleure forme juridique d’investissement et anticiper les obligations déclaratives.
En effet, un contrôle fiscal peut survenir si l’administration suspecte une mauvaise déclaration des revenus étrangers. Mieux vaut donc s’assurer d’être en conformité avec les obligations fiscales françaises et internationales.
4. Focus sur quelques pays attractifs pour l’investissement immobilier
Certains pays sont particulièrement prisés pour leurs avantages fiscaux et leur attractivité en matière d’investissement immobilier.
a) Portugal : Un régime fiscal favorable aux non-résidents
Le Portugal est une destination prisée des investisseurs français, notamment grâce au statut de résident non habituel (RNH) qui permet une exonération partielle des impôts sur les pensions et certains revenus étrangers.
b) Dubaï : Zéro impôt sur les revenus immobiliers
Dubaï séduit de nombreux investisseurs grâce à une fiscalité ultra-attractive : pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, et un marché locatif dynamique.
c) États-Unis : Un marché rentable mais une fiscalité complexe
Investir aux États-Unis offre des opportunités intéressantes, notamment grâce à un marché locatif florissant. Cependant, la fiscalité américaine peut être lourde, avec des obligations déclaratives strictes pour les non-résidents.
d) Île Maurice : Une fiscalité douce pour les investisseurs immobiliers
L’Île Maurice attire les investisseurs grâce à une fiscalité avantageuse : pas d’impôt sur les plus-values immobilières et des droits de succession réduits pour les résidents.
Investir dans l’immobilier à l’international est une excellente opportunité de diversification, mais la fiscalité des investissements immobiliers internationaux est un paramètre clé à maîtriser. Entre impôts sur les revenus locatifs, taxation des plus-values, conventions fiscales et structuration juridique, il est essentiel d’anticiper les conséquences fiscales de son investissement.
Avant d’acheter un bien immobilier à l’étranger, une analyse approfondie du cadre fiscal du pays concerné et un accompagnement par un avocat fiscaliste ou un expert en gestion patrimoniale permettent d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser son rendement.
