Les nuances de la fiscalité des cessions immobilières en Société Civile Immobilière selon le régime fiscal choisi.
Pour les professionnels de l’immobilier, il est essentiel de comprendre les implications fiscales lors de la cession d’un bien immobilier au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI). Que la SCI soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), les conséquences fiscales varient significativement et doivent être considérées dans toute stratégie patrimoniale.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
En 2024, les SCI qui optent pour l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier d’un taux réduit d’IS de 15 % sur les bénéfices jusqu’à 42 500 euros. Au-delà de ce seuil, le taux d’imposition standard de 25% s’applique. Pour les cessions immobilières, cela signifie que les plus values générées par la vente d’un bien immobilier par la SCI seront soumises à l’IS au taux réduit ou standard, selon le montant du bénéfice réalisé.
L’avantage de cette option réside dans la capacité de la SCI à déduire les amortissements du bien, ce qui peut contribuer à diminuer la base imposable et donc l’impôt sur les plus values. Il est cependant important de noter que les distributions de dividendes aux associés pourraient être doublement imposées : d’abord au niveau de la société, puis au niveau personnel.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Pour les SCI soumises à l’IR, la cession d’un bien immobilier entraîne l’imposition des plus-values au niveau des associés, selon leur quote-part dans la SCI. Ces plus values sont taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention sont applicables, permettant une réduction de l’impôt sur les plus-values qui peut aller jusqu’à l’exonération totale après 22 ans de détention.
Cette option de transparence fiscale peut être avantageuse pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur imposition sur les plus values à long terme et qui préfèrent que l’imposition se fasse au niveau personnel plutôt qu’au niveau de la société.
Conseils pour les investisseurs immobiliers
Les choix fiscaux d’une SCI doivent être adaptés aux stratégies à long terme et aux objectifs des associés. Une SCI à l’IS peut s’avérer avantageuse pour les entreprises envisageant des réinvestissements fréquents, tandis qu’une SCI à l’IR pourrait être plus adaptée pour celles et ceux qui souhaitent bénéficier de la progressivité de l’IR et des abattements pour durée de détention.
Il est fortement conseillé aux investisseurs immobiliers de solliciter l’expertise de spécialistes en fiscalité immobilière, telle que l’équipe de KER, pour une évaluation précise des avantages et inconvénients de chaque régime fiscal. Une planification fiscale adéquate est cruciale pour maximiser les rendements des investissements immobiliers et assurer la croissance durable de l’entreprise dans un secteur dynamique.
