SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, les avantages et inconvénients

Une société civile immobilière (SCI) réunit plusieurs personnes pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Le but est d’en tirer un profit, souvent locatif ou patrimonial. La SCI doit compter au moins deux associés pour être immatriculée et créée légalement.

Aujourd’hui, la SCI s’impose comme un outil de gestion patrimoniale incontournable. Particuliers ou entreprises l’utilisent pour détenir, gérer et transmettre leur patrimoine immobilier. En effet, elle permet de percevoir des revenus fonciers tout en optimisant la fiscalité. C’est pour cela que des familles ou des entreprises créent souvent des SCI. Par conséquent, elles facilitent les successions, simplifient la gestion des biens et permettent une fiscalité sur mesure.

Détenir des parts sociales d’une SCI revient à posséder une part du patrimoine immobilier commun. Vous avez alors des droits et des obligations : gestion, fiscalité, responsabilités sociales… La réussite d’un projet immobilier en SCI dépend fortement du régime fiscal choisi.
Pour cela, deux options existent : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime présente des avantages et des limites qu’il faut bien comprendre. Par conséquent, choisissez le régime adapté à votre stratégie et à la composition de votre patrimoine.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Fonctionnement et caractéristiques

Une SCI relève du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). C’est un régime qui repose sur la transparence fiscale : la société n’est pas imposée en tant qu’entreprise, mais chaque associé l’est personnellement sur sa quote-part des bénéfices. Le résultat de la SCI est intégré dans la déclaration de revenus de chaque associé, en fonction de la part sociale détenu par chacun .

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0 à 45 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). La SCI à l’IR est en principe exonérée de TVA, sauf si elle exerce une activité de location à usage professionnel, laquelle entraîne alors une soumission à la TVA.

Vous avez différentes options possibles pour l’imposition des revenus fonciers :

• Régime micro-foncier : il concerne les revenus fonciers inférieurs à un montant de 15 000 euros/an. Un abattement de 30 % est appliqué, sans déduction de charges réelles. L’achat des biens n’est pas amortissable.
• Régime réel : c’est la possibilité de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, charges sociales…), ce qui peut générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 euros/an.

Les avantages du régime fiscal SCI à l’IR

• Diminution des contraintes administratives et comptables, ce qui est favorable à la gestion d’une petite entreprise familiale ou d’un patrimoine simple.
• Déduction du déficit foncier : il est possible de l’imputer sur le revenu global, ce qui permet de diminuer les impôts à payer.
• Régime des plus-values immobilières des particuliers : en effet, lors de la vente d’un bien, la plus-value bénéficie d’un abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Le prix de vente, le titre de propriété et la durée de détention vont donc influer sur le montant imposable des sociétés en SCI.
• Dans le cas où les bénéfices sont réduits ou que le résultat est négatif, opter pour ce choix peut être intéressant du fait que la fiscalité reste peu pénalisante pour les petites sociétés ou les ménages à revenus modestes.
• De plus, la TVA ne s’applique pas sur la plupart des locations nues, ce qui simplifie considérablement la gestion administrative et sociale par cette suppression.

Les inconvénients du régime fiscal SCI à l’IR

• Il est impossible d’amortir le bien immobilier. En effet, le prix d’acquisition ne peut pas être amorti, contrairement à une SCI à l’IS.
• Même si les bénéfices ne sont pas distribués, ils sont imposés entre les mains des associés, ce qui peut impacter leur fiscalité personnelle, mais n’affecte pas la trésorerie de la société.
• En cas de revenus élevés, le taux marginal d’imposition est souvent important.
• En cas de vente de parts sociales ou d’un bien immobilier, la plus-value immobilière subit une imposition spécifique, qui sera déterminée en tenant compte du montant final entre le prix d’achat et le prix de vente.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le fonctionnement et les caractéristiques

La SCI peut choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix modifie profondément son régime fiscal et social. Pour cela, elle devient une véritable entreprise soumise à l’IS.
Par conséquent, elle paie des impôts, notamment sur les bénéfices. Le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Dans ce cas, les associés ne paient d’impôts qu’en cas de distribution de dividendes.
Ces dividendes sont soumises à la flat tax (30 %) ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète. Pour cela, elle doit établir un bilan, un compte de résultat et respecter les règles fiscales des sociétés. Ces obligations exigent rigueur et précision.
Mieux vaut se faire accompagner par un expert-comptable pour éviter les erreurs. La gestion de la TVA devient aussi un enjeu clé. Elle s’applique si la SCI exerce des activités soumises à TVA.
C’est le cas pour la location meublée ou les activités de para-hôtellerie.

Les avantages du régime fiscal de la SCI à l’IS

• Il est possible d’amortir le prix d’achat du bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable et optimisant la gestion fiscale de l’entreprise.
• Il est également possible de déduire de nombreuses charges, notamment toutes les charges liées à l’activité de la société (frais d’acquisition, rémunération du gérant, charges sociales, frais financiers, TVA déductibles…).
• La fiscalité peut être avantageuse pour les associés ayant un fort taux marginal d’imposition ou en cas de capitalisation. En effet, tant que les bénéfices ne sont pas distribués, il n’y a pas d’imposition personnelle.
• Les déficits peuvent être reportés sur les exercices suivants sans limite de durée, ce qui est un atout pour la gestion à long terme de l’entreprise.
• La SCI à l’impôt sur les sociétés peut récupérer la TVA sur ses investissements et charges, ce qui améliore la trésorerie et la rentabilité des projets immobiliers.

Les inconvénients du régime fiscal de la SCI à l’IS

• Les bénéfices sont d’abord imposés à l’IS au niveau de la société, puis à nouveau lors de la distribution des dividendes aux associés (flat tax de 30 % ou barème progressif).
• La taxation des plus-values immobilières suit le régime des professionnels. Les plus-values sont imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), sans abattement pour durée de détention.

Elles sont calculées sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, cette dernière correspondant au prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués durant la vie de la SCI.

• Dans une SCI à l’IS, la gestion administrative, sociale et comptable est plus complexe et plus coûteuse car elle doit respecter toutes les obligations d’une comptabilité commerciale.
• Le choix du régime fiscal de la SCI à l’IS s’engage durablement sur le long terme, ce n’est pas une option.
• Il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunts souscrits par les associés pour leur apport en capital social, seuls les intérêts contractés par la société étant déductibles.

Tableau comparatif et critères de choix

Le choix du régime fiscal lors de la création d’une SCI dépend de plusieurs critères :

• Du taux marginal d’imposition des associés, l’impôt sur les sociétés est plus souvent avantageux pour les associés fortement imposés ou pour les sociétés souhaitant capitaliser.
• De la stratégie de distribution ou de la capitalisation, l’IS permet de différer l’imposition personnelle.
• De la durée de détention, en effet : pour une détention longue, l’IR permet de bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières.
• La nature de l’activité exercée influence le choix du régime fiscal de la SCI : par exemple, une activité de location meublée considérée comme commerciale entraîne automatiquement l’imposition à l’IS, et non à l’IR.
• Du montant des investissements et des charges, l’IS maximise la déduction des charges, de la TVA et de l’amortissement du prix d’achat.
• De la gestion sociale et de la transmission des titres, puisque la cession de parts sociales et le capital sont à considérer pour une meilleure transmission du patrimoine immobilier.

Bien choisir le régime fiscal de votre SCI : un enjeu stratégique

Le choix du régime fiscal d’une SCI doit être réfléchi dès sa création. Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) : tout dépend de votre situation. Patrimoine, stratégie, objectifs de transmission… chaque critère compte. En effet, ce choix impacte l’ensemble de la gestion de la SCI. Par conséquence il influence les taux d’imposition, les revenus fonciers et l’imposition des plus-values. De plus, il modifie la fiscalité liée à la valorisation du patrimoine.

Pour cela, anticipez votre projet. Analysez les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal. Par ailleurs, faites-vous accompagner par un professionnel pour faire les bons choix.

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