SCI, LMNP, LMP : quel accompagnement comptable pour les investisseurs immobiliers

L‘investissement immobilier attire de nombreux entrepreneurs. Pourtant, choisir le bon statut juridique représente souvent un défi. Entre la SCI (société civile immobilière), le LMNP (location meublée non professionnelle) et le LMP (loueur en meublé professionnel), les options ne manquent pas.

Chaque statut impose des obligations comptables spécifiques. Par conséquent, la gestion comptable d’une SCI se différencie de celle d’une location meublée. Alors, comment s’y retrouver ?

L’accompagnement comptable devient crucial pour plusieurs raisons majeures. D’abord, il garantit le respect des obligations légales. Ensuite, il permet une optimisation fiscale intelligente grâce aux avantages offerts par chaque statut. Enfin, il sécurise votre patrimoine immobilier sur le long terme et maximise les bénéfices de votre investissement.

SCI, LMNP, LMP : trois statuts pour des stratégies différentes

La SCI : une solution patrimoniale

La SCI permet d’acheter de manière collective un ou plusieurs biens immobiliers. Une société civile immobilière offre une grande flexibilité dans sa gestion. Néanmoins, elle impose certaines contraintes comptables selon le régime fiscal choisi par le gérant.

Deux possibilités s’offrent aux gérants : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix impacte directement les obligations comptables et l’imposition finale.

Les obligations varient donc considérablement selon le choix d’imposition. Pour une SCI à l’IR, la tenue d’une comptabilité simplifiée suffit généralement. Il faut tenir un livre des recettes, suivre les dépenses et établir les comptes annuels de l’exercice. La déclaration fiscale reste relativement simple, mais ne se limite pas au simple reporting des revenus locatifs en ligne.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), il est nécessaire de déposer une liasse fiscale, notamment le formulaire 2072. Bien que cette formalité soit moins complexe que pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), elle demande tout de même des connaissances spécifiques. Il est essentiel de savoir quelles charges sont déductibles et dans quelles limites, afin d’éviter tout risque de redressement fiscal.

Pour une SCI à l’IS, les obligations se complexifient. La comptabilité commerciale devient obligatoire pour l’entreprise. Il faut établir un bilan, un compte de résultat et suivre la trésorerie de manière rigoureuse avec des logiciels comme Pennylane. Les déclarations fiscales incluent la liasse fiscale complète.

Le LMNP : le statut phare de l’investisseur particulier

Le LMNP concerne la location de logements meublés.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique à la location de logements meublés. Pour en bénéficier, deux conditions doivent être remplies cumulativement :

• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an.

ET

• Ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Au-delà de ces conditions cumulatives, l’investisseur devient un loueur meublé professionnel (LMP).

Deux possibilités existent :

• Le micro-BIC pour LMNP. Lorsque les revenus du foyer fiscal sont inférieurs aux plafonds prévus par l’article 50 du code général des impôts, il est possible de relever du régime micro-BIC.

Actuellement, les plafonds sont de :

• 77 700 € pour la location de longue durée.
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
• 77 700 € pour les meublés de tourisme classés.

Les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement forfaitaire réduit à 30 % sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP). De plus, aucune déduction supplémentaire de charges ou d’amortissements n’est possible, ce qui le rend moins intéressant.

• Le réel simplifié permet d’optimiser la fiscalité des LMNP grâce à un mécanisme de déduction des amortissements et des charges réelles.

Ces charges permettent de déduire de nombreux coûts comme l’entretien et la réparation du logement, les frais d’assurance et de gestion, les frais de comptabilité, les intérêts d’emprunt…

Par ailleurs, il permet aussi de déduire l’amortissement du matériel et des locaux ainsi que les travaux (construction ou amélioration), si ces derniers sont inscrits à l’actif.

Le choix du régime réel simplifié permet de réaliser des économies d’impôts importantes. Souvent, le montant des charges et amortissements déductibles est supérieur à 50 % des revenus annuels. Pour finir, quel que soit le régime choisi, le LMNP est soumis à la CFE (cotisation foncière des entreprises), par ailleurs des exonérations existent. 

Tableau récapitulatif 

Le LMP : un statut professionnel pour les gros investisseurs

Le LMP (loueur meublé professionnel) est un statut fiscal particulier. C’est une fiscalité qui concerne les propriétaires bailleurs d’une ou plusieurs locations meublées. Le LMP dépasse les seuils du LMNP et constitue une véritable entreprise dont la location représente l’activité principale. Pour cela, le loueur doit s’inscrire au registre du commerce. Afin de bénéficier du statut LMP, le logement doit être utilisé à usage d’habitation. Mais doit également réunir les conditions suivantes :

• Les revenus annuels de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
• Les revenus doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Il existe donc deux options :

• Le régime micro-BIC s’applique aux revenus locatifs issus de la location meublée, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Ce plafond est le même que pour le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), mais il varie selon le type de bien : location meublée classique, meublé de tourisme classé ou non classé. De plus, ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Cependant, il est important de distinguer le statut LMNP du statut LMP. Dans ce dernier cas, l’activité est considérée comme professionnelle.

• Le régime réel permet de déduire les charges générées par l’activité de location meublée avant le calcul de l’impôt. Ces charges sont diverses :
  • L’amortissement de votre investissement et de son mobilier (la perte de valeur de votre bien au fil des ans).
  • Les intérêts de votre crédit immobilier.
  • Les frais de notaires, d’assurance, de gestion et d’entretien.
  • Les frais de fonctionnement (eau, internet, électricité).
  • Le montant des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).

Cela impliquera une comptabilité rigoureuse, avec une traçabilité claire des flux financiers, un suivi détaillé des amortissements, et ce afin de justifier la déductibilité des charges et des investissements.

Les spécificités comptables et fiscales

Les spécificités des LMNP

La comptabilité LMNP varie selon le régime dont le gérant relève. En effet, si le régime micro-BIC a été choisi, il n’est pas obligatoire de tenir une comptabilité pour effectuer le calcul du montant de ses revenus imposables. Le fisc applique un abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 % suivant le type de bien loué.

Au contraire, vous pouvez opter pour une comptabilité au régime réel. Par ailleurs, elle s’accompagne de nombreuses obligations comptables.

👉 Il est important de noter que l’avantage de l’amortissement est plafonné : il n’est déductible que dans la limite du résultat brut d’exploitation, hors amortissement du bien lui-même. Le surplus d’amortissement non déduit n’est pas perdu : il est simplement reportable sur les revenus locatifs des dix exercices suivants.

Pour cela, le LMNP doit produire ces documents :

• Recettes et dépenses de l’année.
• Compte de résultat.
• Bilan.
• Fichier des écritures comptables à chaque exercice.
• Tableau des amortissements.
• La liasse fiscale.

Ces documents nécessitent une rigueur importante afin de gérer au mieux les opérations courantes. Pour cela, l’utilisation d’un logiciel comptable comme Pennylane permet d’optimiser le temps passé sur sa comptabilité. Les logiciels comptables permettent également de dématérialiser les documents en ligne, facilitant la communication entre le gérant et l’expert-comptable. De plus, être accompagné par un expert-comptable comme KER permet d’optimiser ses bénéfices et de choisir le bon régime fiscal, adapté à son activité, afin d’en tirer le plus d’avantages.

Depuis le 1er mars 2025, la nouvelle loi de finances impose la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value. Cette modification rend l’accompagnement encore plus crucial pour anticiper les conséquences fiscales et préserver les bénéfices à long terme de ce type d’investissement.

LMP : obligations fiscales, régime réel et exonérations

Sous le régime réel, les obligations comptables sont plus conséquentes ; la complexité de la comptabilité se trouve renforcée par des règles fiscales spécifiques. Il doit donc tenir :

• Un livre journal des recettes et des dépenses.
• Un registre d’immobilisations.
• Transmettre ses comptes annuels.
  • Bilan simplifié de l’exercice.
  • Bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes.
  • Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et des moins-values.
  • Un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice.
  • Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

Concernant le régime micro-BIC, les obligations comptables se limitent à tenir un livre journal des recettes et des dépenses.

Les locations meublées sont exonérées de TVA, que ce soit de la location longue durée ou saisonnière. En revanche, si vous proposez des prestations de services en plus de l’activité locative, vous serez assujetti à la TVA. Pour cela, vous devez proposer au moins trois des services suivants :

• Petit-déjeuner.
• Entretien régulier des locaux.
• Fourniture du linge de lit.
• Service d’accueil pour les locataires.

⚠️ La mise à disposition d’une boîte à clés ne constitue pas un service d’accueil. Elle est considérée comme une solution autonome, sans interaction directe, et n’est donc pas suffisante pour justifier un service para-hôtelier ou une activité professionnelle.

En tant que loueur meublé professionnel, vous êtes exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour finir, si vous souhaitez revendre vos locations meublées LMP, la plus-value ne fera pas l’objet d’une imposition si :

• Vous exercez votre activité depuis plus de cinq ans.
• Votre logement a généré moins de 90 000 €/an de recettes locatives au cours des deux dernières années.
• Une exonération partielle de l’impôt sur les plus-values est toutefois prévue si vos recettes annuelles sont inférieures à 126 000 €.

Mise en situation

Cas client : Paul et Claire, un couple de trentenaires investisseurs

Profil:

Paul est ingénieur, claire est cadre RH. Mariés sous le régime de la communauté, ils perçoivent ensemble environ 100 000 € de revenus nets annuels. Ils ont un premier investissement locatif (studio à Nantes) et souhaitent acquérir un bien ancien à rénover pour le mettre en location meublée.

Objectif :

Optimiser leur fiscalité et constituer un patrimoine locatif rentable, en minimisant les impôts tout en gardant de la souplesse pour transmettre à leurs enfants plus tard.

Notre analyse:

1. SCI à l’IR : peu adaptée à leur projet

• Incompatible avec la location meublée (IS obligatoire si activité commerciale).
• L’intérêt fiscal est limité dans leur cas, car les charges sont déjà absorbées par le crédit immobilier. Ils ne pourront donc pas pleinement bénéficier de l’amortissement du bien.
• Avantage en matière de transmission mais ne correspond pas à leur objectif de rentabilité immédiate.

2. LMNP (Location Meublé Non Professionnel) : adapté à court/moyen terme

• Rente complémentaire non imposée grâce à l’amortissement du bien et du mobilier.
• Simplicité de gestion (formalisme allégé).
• Le couple reste en dessous des 23 000 € de recettes annuelles → pas de cotisations sociales.

⚠️ Plafond vite atteint si de nouveaux projets : statut limité en volume et revenus.

3. LMP (Loueur Meublé Professionnel) : une option à surveiller

• Pour le moment, ils ne remplissent pas les conditions (moins de 23 000 € de revenus locatifs).
• À envisager plus tard s’ils développent leur parc locatif.
• Avantage : déficits imputables sur le revenu global, exonération d’IFI sous certaines conditions.

Choisir le LMNP pour cet achat permet une fiscalité avantageuse, une simplicité de gestion, et une possibilité d’amortir une grande partie de l’investissement.

KER accompagne dans la rédaction de la déclaration LMNP au réel, la définition de l’amortissement, et la tenue comptable, avec une projection sur le passage en LMP si leur patrimoine se développe.

Comparatif des solutions d’accompagnement comptable

L’accompagnement comptable s’avère indispensable pour sécuriser l’investissement immobilier et maximiser les bénéfices. Il permet d’optimiser l’imposition tout en respectant les obligations légales.

Le choix du bon accompagnement détermine largement le succès de votre investissement et l’optimisation des bénéfices. Il convient donc de s’orienter vers un cabinet spécialisé avec un engagement qualité. Cela garantit une imposition optimale.

KER, accompagne chaque année de nombreux investisseurs, qu’ils soient débutants ou expérimentés, dans le choix du statut le plus avantageux, en tenant compte de leur situation fiscale, patrimoniale et de leurs objectifs.