Transmettre un bien immobilier, que ce soit à vos enfants, à un tiers ou dans le cadre d’une opération professionnelle, n’est jamais un acte anodin. Si cela paraît simple, en réalité se cachent de nombreux aspects : fiscales, juridiques, comptables et humains.
Et pourtant, chaque année, des milliers de propriétaires commettent des erreurs qui pourraient être anticipées, réduisant la rentabilité de leurs opérations, compliquant la transmission à leurs proches ou provoquant des tracas administratifs à long terme.
Voici un guide pratique autour des 5 erreurs les plus fréquentes lors d’une transmission immobilière, et surtout, comment les éviter.
Attendre le dernier moment
De nombreux propriétaires pensent : “Je m’occuperai de ça plus tard. Rien ne presse.” En réalité, vous vous exposez à des blocages juridiques, à une fiscalité plus lourde, ou à des situations d’urgence (accident de la vie, revente précipitée, tensions familiales) où il est trop tard pour optimiser vos choix.
Pour cela il est primordial d’anticiper chaque élément :
- Le temps permet de bénéficier d’abattements renouvelables, par exemple tous les 15 ans.
- Il est possible d’organiser une donation progressive en plusieurs étapes.
- Cela laisse le temps de préparer les documents (comptables, administratifs, notariés).
- Pour finir, il est possible d’intégrer des mécanismes comme le démembrement de propriété, permettant de conserver l’usufruit (les revenus) tout en transmettant la nue-propriété.
🔍 À envisager dès maintenant : un bilan patrimonial et une réflexion sur vos objectifs à 5, 10, 20 ans.
Ne pas mesurer l’impact fiscal
Il est fréquent de sous-estimer l’ensemble des impôts qui s’appliquent à une opération de transmission. Or, ils peuvent représenter jusqu’à 45% de la valeur du bien selon les circonstances.
Quelques points à connaître :
- En cas de vente, les plus-values immobilières sont imposables, sauf exonérations spécifiques (résidence principale, durée de détention…).
- Pour une donation ou une succession, les droits de mutation peuvent être réduits grâce à certains abattements. Ils dépendent toutefois du lien de parenté et du montant transmis.
- En cas d’apport à une société (SCI, SARL de famille…), l’opération peut générer des conséquences fiscales importantes si elle n’est pas bien cadrée (plus-value latente, TVA, droits d’enregistrement…).
Bonnes pratiques :
- Faire des simulations multi-scénarios (vente, donation, apport…) pour évaluer l’impact fiscal de chaque option.
- Étudier le régime fiscal le plus adapté : micro-foncier, réel, BIC, LMNP…
- Intégrer la fiscalité dans une stratégie globale à long terme : combien vais-je transmettre, dans quelles conditions, et combien cela me coûte-t-il vraiment ?
💡 Astuce : la fiscalité évolue régulièrement. Une stratégie efficace en 2020 ne l’est plus nécessairement en 2025.
Négliger la nécessité d’un audit patrimonial
La valeur d’un bien immobilier ne se limite pas à son prix : elle s’inscrit dans un contexte global qui prend en compte votre situation familiale, vos autres actifs, vos dettes, vos objectifs à moyen et long terme.
Pourquoi faire un audit patrimonial :
- Cartographier l’ensemble de vos actifs : appartements, terrains, placements, biens professionnels…
- Évaluer l’impact d’une transmission aux autres membres de la famille sur vos propres besoins (ex. : retraite, maintien du train de vie).
- Identifier les risques et opportunités d’optimisation : succession avec enfants issus de plusieurs unions, organisation d’une transmission entre conjoints survivants, etc.
L’accompagnement KER :
- Entretien personnalisé pour bien comprendre vos attentes et votre histoire.
- Diagnostic détaillé rédigé : points forts/faiblesses, conseils sur mesure.
- Rapport écrit accompagné d’un plan d’action priorisé.
📌 Exemple : Mme Sophie, entrepreneuse, ignorait qu’une donation-partage pouvait avantager chaque enfant sans déséquilibrer la famille recomposée tout en profitant des abattements en double donation. Après audit, elle a pu organiser une transmission équitable, sécurisée, sans crispation.
Penser que la transmission « se limite à la signature »
Beaucoup pensent que la transmission se résume à une signature chez le notaire. En réalité, ce n’est qu’une étape parmi d’autres. Vous devrez également gérer :
- La préparation des documents fiscaux et comptables : surtout si vous apportez un bien à une société, ou si vous optez pour une location meublée.
- Coordination des intervenants : notaires, avocats, banquiers, gestionnaires de patrimoine, experts-comptables, assureurs peuvent être amenés à échanger.
- La valorisation du bien : un mauvais choix de méthode d’évaluation peut entraîner des complications (en cas de redressement fiscal, de désaccord entre héritiers…).
- Respect des formalités post-cession : en particulier lors des transmissions professionnalisées (location meublée, gestion locative, SCI…).
Ce qu’il faut faire pour bien se préparer :
- Constituer un dossier rigoureusement préparé en amont de la signature.
- Répartir les rôles entre les différents professionnels intervenants.
- Anticiper le coût global de l’opération, au-delà de la fiscalité : frais, droits notariés, diagnostics, honoraires…
📚 Rappel : dans le cas d’un apport à une société, des obligations comptables peuvent apparaître (bilan, déclaration de résultat…), même si le bien n’est pas exploité commercialement. De plus, le choix de votre expert-comptable esr essentiel pour un accompagnement optimisé par la suite.
Ne pas assurer le suivi après la transmission
Une fois la transmission faite, l’histoire ne s’arrête pas là. Par la suite, il faudra :
- Déclarer aux impôts les nouvelles situations (acquisition, revenus locatifs, plus-values…).
- Mettre en place une nouvelle gestion du bien : indivision, copropriété ou exploitation en LMNP/LMP.
- Parfois, il existe un besoin d’arbitrage : faut-il vendre ce qui a été reçu ? Le louer ? Le rénover ?
Pourquoi le suivi est crucial :
- Pour garantir le respect des obligations nouvelles (ex. : déclaration des loyers, mise à jour du statut fiscal, changement de régime).
- Pour optimiser les revenus générés par le bien ou réinvestir intelligemment.
- Pour garder une cohérence dans votre stratégie patrimoniale selon votre évolution personnelle, professionnelle ou familiale.
🔎 Exemple : après avoir récupéré via succession un bien ancien, ne pas le rénover ni l’exploiter efficacement risque de créer une charge plutôt qu’un actif rentable.
🧠 Mémo pratique : les 5 erreurs à éviter
| Erreur | Risque | Solution |
|---|---|---|
| Attendre le dernier moment | Fiscalité plus lourde, moins de contrôle | Anticiper dès aujourd’hui |
| Sous-estimer l’impact fiscal | Moins de revenus nets / plus d’impôts | Faire des simulations |
| Négliger le contexte familial | Conflits, inégalités, faibles protections | Adapter la structure juridique |
| Se limiter à signer chez le notaire | Oublis administratifs ou erreurs juridiques | Préparer et coordonner |
| Ne pas faire le suivi post-op | Situations mal gérées ou sous-optimisées | Mettre en place un suivi annuel |
Transmettre un bien immobilier, c’est bien plus qu’une formalité : c’est une décision stratégique qui demande de la préparation, du discernement et du bon sens. Anticiper, évaluer les options, s’entourer des bons professionnels et assurer le suivi après transmission sont autant d’étapes qui font la différence entre une opération coûteuse et une transmission fluide, rentable et sans regret. KER vous accompagne à chaque étape, de la première question au suivi post-transmission. Protégez votre avenir, sécurisez vos proches et maximisez la valeur de votre patrimoine.
