Le Pinel s’est arrêté fin 2024. Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif prend le relais pour la location nue : le dispositif Jeanbrun, plus souvent appelé « statut du bailleur privé ». L’article 47 de la loi de finances pour 2026 l’a créé. Beaucoup de propriétaires-bailleurs en entendent parler sans en connaître les vrais chiffres. Chez KER, nous vous proposons donc un décryptage précis, chiffré, et sans approximation.
Le dispositif Jeanbrun en quatre points
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif vise les logements collectifs, neufs ou anciens rénovés. Pour les biens anciens, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Les maisons individuelles restent exclues du dispositif. Seules les acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont concernées.
Quel amortissement, et sur quelle base ?
Vous pouvez amortir 80 % de la valeur du bien : le foncier (les 20 % restants) reste exclu du calcul. Le taux d’amortissement varie ensuite selon le niveau de loyer que vous pratiquez :
| Type de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Quel engagement contractuel ?
En contrepartie, vous vous engagez à louer nu pendant 9 ans minimum. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, avec un loyer plafonné selon la catégorie choisie. L’option, une fois signée, devient irrévocable : impossible de repasser en location classique ou en meublé sans perdre l’avantage acquis, sauf cas de force majeure.
Combien ça rapporte réellement ?
Le dispositif ne s’inscrit pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Attention cependant : l’amortissement ne peut pas se reporter d’une année sur l’autre en cas d’excédent. Ce cadre convient donc surtout aux contribuables déjà fortement imposés, avec une tranche marginale d’imposition à 30 % ou plus.
Le piège que peu d’articles mentionnent : la réintégration à la revente
C’est le point le plus important, et souvent le moins expliqué. Les amortissements que vous déduisez chaque année ne sont pas un cadeau définitif. Ils reviennent en effet dans le calcul au moment de la revente.
Ce mécanisme n’est d’ailleurs pas propre au dispositif Jeanbrun. Il reprend exactement la logique déjà appliquée depuis 2025 au LMNP.
Le précédent LMNP : une réforme qui change la donne
Depuis le 15 février 2025, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 impose la même règle aux loueurs en meublé non professionnels. Elle s’applique d’ailleurs à toutes les cessions à compter de cette date, quelle que soit la date d’achat du bien ou le début de la location. Un propriétaire qui amortit depuis 2010 et qui revend en 2026 réintègre donc bien seize années d’amortissements dans sa plus-value.
Cette évolution change concrètement le conseil que nous donnions jusqu’ici. Beaucoup de nos clients envisageaient de « passer en meublé pour profiter de l’amortissement ». Cet argument reste valable pendant la période de location, car l’amortissement continue d’effacer l’impôt sur les loyers. Il perd en revanche une grande partie de son intérêt à la revente rapide, puisque l’administration récupère l’avantage au moment de la cession.
LMNP
JEANBRUN
Ce qui reste, en revanche, inchangé
Contrairement à ce qu’on entend parfois, deux règles n’ont pas bougé avec la loi de finances 2026 :
- Le déficit foncier reste plafonné à 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, une mesure prorogée jusqu’au 31 décembre 2027).
- L’exonération de plus-value immobilière pour durée de détention reste fixée à 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et à 30 ans pour les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI).
Anticipez donc vos calculs sur ces bases-là, et non sur des durées réduites qui ont pu circuler dans la presse en amont du texte définitif.
Comment KER vous accompagne sur ce choix
Face à ces deux logiques d’amortissement, la question n’est plus seulement « nu ou meublé ? ». Elle devient : sur quelle durée comptez-vous détenir le bien, et quelle stratégie de sortie envisagez-vous ?
Chez KER, nous modélisons ainsi, pour chaque client, deux à trois scénarios chiffrés :
- Revenu locatif brut → amortissement retenu → impôt annuel projeté, selon le dispositif choisi.
- Simulation de revente à 9, 15 ou 22 ans, avec réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value.
- Comparaison du rendement net global entre location nue sous statut Jeanbrun, LMNP au réel, et location classique sans dispositif.
Cette approche évite les décisions prises sur une brochure commerciale, et sécurise votre stratégie patrimoniale sur toute la durée de détention.
Vous envisagez un investissement locatif, ou vous détenez déjà un bien en LMNP ? Contactez KER pour chiffrer précisément votre situation avant de vous engager sur 9 ans.
