Comprendre en 5 minutes pourquoi le LMNP est en train de changer
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est depuis plus de 20 ans l’un des régimes fiscaux les plus attractifs de l’immobilier. Il permettait, et permet encore, une rentabilité locative optimisée grâce à deux régimes :
- Le régime réel, qui autorise la déduction des charges et des amortissements (du bien, des meubles, des travaux), il est donc plus intéressant.
- Le micro-BIC, simple et accessible, avec un abattement forfaitaire intéressant selon les activités.
Mais depuis quelques années, le LMNP est dans le viseur du législateur. Pourquoi ? Trois raisons principales :
Un coût fiscal élevé pour l’État : grâce aux amortissements, un investisseur LMNP au réel peut ne payer aucun impôt pendant 10 à 20 ans, tout en accumulant des revenus locatifs.
Les tensions sur le logement, notamment dans les métropoles : le législateur cherche à favoriser la location longue durée au détriment du meublé touristique dans les zones tendues.
Une volonté de rééquilibrer la fiscalité immobilière : l’objectif affiché dans les derniers débats parlementaires est de réduire les écarts entre location meublée et location nue.
Panorama express des réformes qui impactent les loueurs en meublé
Loi de finances 2025 : la grande nouveauté
Réintégration des amortissements dans l’impôt sur la plus-value lors de la revente, pour les biens exploités en LMNP au réel.
C’est le changement le plus structurant depuis 2009.
Objectif : limiter les “effets d’aubaine” d’une double optimisation (pas d’impôt pendant la détention + abattements sur la plus-value).
Loi Le Meur / “anti-Airbnb” : micro-BIC resserré pour le tourisme
- La fiscalité se durcit avec une baisse généralisée de l’abattement forfaitaire pour les revenus 2025. Si les meublés classés voient leur avantage réduit à 50 % (au lieu de 71 %), les biens non classés sont les plus touchés, avec un abattement limité désormais à 30 %.
- Distinction renforcée entre meublé de tourisme classé / non classé.
- Plafonds micro revus à la baisse, il passe alors de 77 700€ à 15 000€ de chiffres d’affaires.
Budget 2026 (en préparation)
Les pistes étudiées par Bercy :
- Rapprocher encore les régimes LMNP et micro-BIC,
- Réduire progressivement les avantages liés aux amortissements,
- Revoir certains abattements jugés trop généreux.
Rien n’est tranché, mais la tendance est claire : diminution graduelle des avantages LMNP à l’horizon 2026–2028.
Ce que vous allez apprendre dans la suite de l’article
Dans les sections suivantes, nous allons :
- Détailler ce qui change réellement en 2025 pour la location meublée.
- Expliquer les impacts chiffrés sur vos revenus, votre impôt et votre plus-value.
- Analyser ce qui pourrait évoluer en 2026.
- Comparer LMNP / LMP / location nue.
- Vous proposer des stratégies fiscales et comptables pour préserver votre rentabilité.
- Vous aidez à déterminer si le LMNP reste pertinent pour votre situation.
Loi de finances 2025 : les changements majeurs pour les loueurs en meublé
Réintégration des amortissements dans la plus-value : le cœur de la réforme
Rappel : comment fonctionnent les amortissements en LMNP ?
En régime réel, vous pouvez amortir :
- Le bâti (souvent 90% du prix).
- Les meubles.
- Certains travaux.
- Sur une durée de 5 à 40 ans selon les composantes.
Cet amortissement vient réduire votre résultat imposable, souvent jusqu’à 0 €.
Avant 2025, ces amortissements n’étaient pas réintégrés au moment de la vente.
Vous profitiez donc :
- D’une quasi-exonération d’impôt pendant la détention,
- Puis d’une plus-value calculée comme si vous n’aviez rien amorti.
Après la réforme 2025 : ce qui change
Les amortissements devront être réintégrés lors du calcul de la plus-value imposable, augmentant la base d’imposition.
Le taux reste celui de la plus-value immobilière des particuliers :
- 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux,
- abattements pour durée de détention applicables.
Exemple chiffré simple pour une vente au bout de 10 ans
| Éléments | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements cumulés sur 10 ans | 70 000 € | 70 000 € |
| Prix de vente | 260 000 € | 260 000 € |
| Plus-value calculée | 60 000 € | 60 000 € + 70 000 € |
| Abattements | 38% | 38% |
| Base imposable | 37 200 € | 80 600 € |
| Impôt + PS | ~13 500 € | ~29 200 € |
📌 L’impact dépend de la durée de détention et de la part amortie du bâti. Les investisseurs long terme seront moins touchés grâce aux abattements pour durée. (Exonération totale au bout de 22 ans sur les impôts et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Micro-BIC, régime réel et loi Le Meur : ce qui change pour les locations meublées
Micro-BIC
- Simplicité administrative ;
- Abattement forfaitaire (anciennement 71 % pour le tourisme classé).
Mais depuis la loi Le Meur :
- Les plafonds et abattements des meublés touristiques sont réduits,
- Un meublé non classé devient fiscalement moins intéressant.
Régime réel
Toujours attractif grâce :
- Aux charges déductibles ;
- Aux amortissements, qui restent un avantage majeur sur les revenus (mais plus sur la revente).
Conséquence
Les investisseurs doivent désormais recalculer vraiment l’intérêt du micro-BIC vs réel, surtout en meublé non classé.
TVA, DPE, OGA : autres points de vigilance
TVA
S’applique dans les cas :
- De résidences services.
- D’activité para-hôtelière.
- Ou de prestations assimilées.
DPE (Le diagnostic de performance énergétique)
Les logements classés E, F ou G resteront un enjeu majeur :
- Interdiction progressive de louer.
- Travaux obligatoires.
- Impact sur la valeur du bien et la rentabilité.
OGA (Les organismes de gestion agréés)
La fin des avantages de non-majoration renforce l’intérêt de travailler avec un expert-comptable LMNP pour optimiser sa gestion.
Ce qui ne change pas (et reste intéressant) pour le LMNP
LMNP vs LMP : statut et conséquences
- LMP = régime professionnel (recettes > 23 000 € et > salaires du foyer).
- Conséquences : affiliation sociale, régime des plus-values professionnelles.
- Le LMNP reste plus simple et plus souple.
Les amortissements sur les loyers au réel : un levier toujours très puissant
Il est crucial de préciser que cette réforme ne modifie en rien la phase de détention. Votre stratégie de défiscalisation des revenus locatifs reste donc pleinement efficace. Mieux encore, la détention longue demeure le levier fiscal le plus puissant :
- À court terme : Vous annulez vos impôts sur les loyers grâce aux amortissements.
- À long terme : Le système d’abattement réduit progressivement l’impact de la taxation à la revente. Un bien conservé entre 25 et 30 ans reste donc l’investissement le plus avantageux en LMNP.
LMNP vs location nue : la comparaison
| Critère | LMNP réel | Location nue |
|---|---|---|
| Impôt sur loyers | Très faible | Élevé |
| Déduction charges | oui | oui |
| Amortissements | Oui | Non |
| Imposition de la plus-value | régime particuliers | régime particuliers |
| Gestion | Plus active | Plus simple |
Budget 2026 : vers une réduction progressive des avantages LMNP ?
Les pistes de réforme en discussion
Bercy envisage :
- Un rapprochement entre réel LMNP et micro-BIC.
- Une limitation progressive des amortissements.
- Une révision des abattements.
- Une harmonisation location nue / meublée.
Horizon 2026–2028 : ce que les investisseurs peuvent attendre
- Un LMNP toujours utile pour optimiser la fiscalité locative.
- Mais avec des avantages plus modérés et plus encadrés.
- Une pression accrue sur les meublés de tourisme.
Quel impact pour votre investissement ? (4 profils types)
1. Investisseur long terme (>15 ans)
- Régime réel conseillé.
- Impact faible sur la plus-value grâce aux abattements durée.
- Priorité : travaux + amortissements.
2. Investisseur revente 8–10 ans
- Plus exposé à la réintégration des amortissements
- Arbitrage à prévoir entre location nue et LMNP selon cash-flow.
3. Investisseur en tourisme / courte durée
- Micro-BIC moins intéressant.
- Risque réglementaire plus fort.
- Régime réel souvent préférable.
4. Investisseur en résidence de services
- Attention à la TVA, aux baux commerciaux, aux charges.
- Amortissements toujours très intéressants.
Stratégies fiscales et comptables à mettre en place dès maintenant
Choisir entre micro-BIC et régime réel
Critères :
- Montant des charges.
- Durée de détention prévue.
- Travaux à venir.
- Type de meublé (tourisme / résidence / étudiant).
Optimiser travaux, amortissements et durée
- Programmer les travaux avant bascule de régime.
- Structurer les composantes amortissables.
- Simuler la plus-value dès aujourd’hui.
Anticiper la revente, la transmission ou le changement de régime
- Arbitrage SCI à l’IS (A anticiper lors de l’acquisition du bien pour éviter le refinancement des frais de notaires).
- Passage en location nue.
- Stratégie de détention longue.
Faut-il encore investir en LMNP aujourd’hui ?
La réponse n’est pas un oui/non.
Le LMNP reste pertinent si :
- Vous exploitez au réel.
- Vous investissez pour le long terme.
- Vous souhaitez optimiser l’imposition de vos revenus locatifs.
Le LMNP devient moins pertinent si :
- Vous visez une revente rapide.
- Vous faites du meublé touristique non classé.
- Vous ne souhaitez pas gérer les obligations croissantes du meublé.
- Vous craignez qu’une modification législative vienne entacher le projet
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Questions fréquentes sur le LMNP
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