Chez KER, nous suivons de près les dossiers de bailleurs, de SCI et d’investisseurs ces derniers mois. Voici trois arbitres pratiques que peu d’articles abordent jusqu’à présent, mais qui feront la différence dans votre stratégie de fiscalité immobilière de 2026.
Choix du régime réel vs micro-foncier / micro-BIC dès l’entrée
Beaucoup d’investisseurs louent en meublé ou nu sans simuler correctement les deux régimes.
Exemple concret : un appartement acheté à 200 000 €, générant 12 000 € de loyers/an, avec intérêts d’emprunt 6 000 €, travaux 3 000 €, taxe foncière 1 200 €.
Si on reste en micro-foncier (loyers < 15 000 €) : abattement 30 %, base imposable 8 400 € → impôt selon TMI + prélèvements sociaux.
Si on opte pour régime réel : charges déductibles = (6 000+3 000+1 200)=10 200 €, base imposable =1 800 €, report possible du déficit.
Chez certains de nos clients, cette simulation a permis d’anticiper un report de déficit de 8 400 € et de réduire l’IR des prochaines années de plusieurs milliers d’euros.
À l’aube de la loi de finances 2026, choisir le bon régime devient encore plus essentiel, car les abattements et amortissements vont évoluer.
Amortissements intégrés dans la plus-value (LMNP) : impact chiffré
L’un de nos investisseurs avait loué en meublé non professionnel (LMNP) un bien à 250 000 €, amortissements cumulés 50 000 €, le vend en 2026 à 320 000 €. Avant, l’amortissement n’était pas réintégré dans la plus-value ; désormais les textes en discussion prévoient une réintégration, ce qui alourdit la plus-value imposable. D’après un article récent : « …l’amortissement doit être réintégré dans le calcul de la plus-value ».
Dans ce cas : plus-value brute 70 000 €, mais avec amortissement à réintégrer +50 000 € = assiette 120 000 €, impôt + prélèvements sociaux significativement plus élevés.
Résultat : un surcoût fiscal de l’ordre de 15 000 à 20 000 € selon tranche d’imposition. Si vous avez un bien LMNP, envisager la revente ou reclasser votre stratégie avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
Transmission/patrimoine, SCI, IFI et arbitrage temps de détention
Pour les propriétaires via SCI ou holding, l’un de nos clients dispose d’un patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€ (seuil IFI). Avec la (IFI) et les mesures 2026 en discussion, il convient d’anticiper : abattement résidence principale, démembrements, durée de détention pour exonération plus-value, impact du nouveau statut bailleur privé…
Exemple chiffré : patrimoine immobilier net 1 500 000 €, base IFI après abattement résidence principale (30 %) = 1 050 000 €. Un abattement « temporalité » (ex : bien détenu > 20 ans) pourrait dans certaines propositions diminuer fortement l’IFI ou la plus-value.
Ces trois arbitrages (choix de régime dès l’entrée, prise en compte des amortissements LMNP, transmission/patrimoine durée détention/IFI) forment un socle d’optimisation comptable que peu d’articles grand public décrivent avec autant de précision. Chez KER, nous vous accompagnons dans la mise en place immédiate de ces leviers.
Pour tout investisseur, propriétaire ou futur primo-accédant, l’année à venir s’annonce charnière. Le paysage fiscal se transforme : abattements, plus-values, amortissements, régime location nue vs meublée, IFI… Tous les leviers sont concernés.
Cet article vous livre une vision claire de la réforme de la fiscalité immobilière, avec un angle comptable concret et opérationnel. Vous découvrirez ce que vous devez anticiper en 2026, comment choisir le régime adapté, et comment structurer votre patrimoine pour tirer parti ou limiter l’impact des nouvelles règles. Appuyez-vous sur ce guide pour sécuriser votre projet immobilier.
Les grandes priorités de la réforme fiscale immobilière
Un nouveau statut du bailleur privé ?
Le projet de Loi de finances 2026 envisage la création d’un « statut du bailleur privé » pour simplifier et uniformiser la fiscalité des bailleurs, qu’ils louent meublé ou nu.
Parmi les pistes envisagées :
- Amortissement possible des biens loués nus comme meublés (ex : 5 %/an sur 20 ans)
- Simplification des régimes (micro-foncier, réel, micro-BIC) et abattements modulés selon performance énergétique ou zone géographique.
Plus-values immobilières et durée de détention
Actuellement, les abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans (hors dispositifs spécifiques).
Pour 2026, plusieurs amendements proposent :
- Réduction de la durée d’exonération totale à 20 ans pour certains biens
- Suppression des abattements traditionnels au profit d’un ajustement par inflation
- Intégration des amortissements réalisés (ex : LMNP) dans la plus-value imposable.
Fiscalité des revenus locatifs : loyers, régime, impôts
Pour les loyers (location nue ou meublée), les règles restent : micro-foncier (abattement forfaitaire), régime réel, BIC (meublé).
Ce qui change ou s’annonce :
- Modification de l’abattement micro-foncier ou micro-BIC ? Certains projets de loi évoquent une majoration de l’abattement pour loyers modérés.
- Encouragement de la performance énergétique : logements classés A/B bénéficieraient d’un régime fiscal plus avantageux.
- Nécessité d’anticiper un possible plafonnement ou suppression de certaines niches fiscales locatives.
Zoom par profil : investisseurs, propriétaires, primo-accédants, SCI
Investisseurs bailleurs et SCI
- Pour les investisseurs louant en meublé (LMNP) : attention à la règle d’intégration des amortissements dans la plus-value. Exemple : bien à 300 000 €, amortissement cumulé 60 000 € → plus-value imposable accrue.
- Pour les SCI : la stratégie de détention à long terme (≥ 20/22 ans) prend toute son importance. L’anticipation de l’IFI est essentielle.
- Simulez dès maintenant l’impact fiscal en 2026 (IR, PS, plus-value, IFI) à l’aide de votre expert-comptable.
Propriétaires bailleurs “nues” (location vide)
- Le choix micro-foncier vs réel reste critique. Si charges/travaux importants : régime réel souvent préférable.
- Les travaux de rénovation énergétique deviennent à la fois mesure patrimoniale (valorisation) et fiscale (déductions/abattements à venir).
- En zone tendue ou dispositif spécial : nouveaux critères bonus/fiscalité spécifique.
Primo-accédants et acquisition / transmission
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pourrait évoluer : ciblage renforcé, conditions ajustées.
- Droits de mutation : les départements peuvent porter les DMTO jusqu’à 5 % dans certains cas. Exemple : achat ancien 300 000 € → +1 500 € sur frais. (cf article examen 2025)
- Transmission : exonération de donation immobilière jusqu’à 100 000 € par parent enfant : à vérifier maintien/évolution.
Les règles clés de 2026 à connaître et à appliquer
Droits à l’achat et frais d’acquisition
- DMTO (droits de mutation à titre onéreux) : plusieurs départements ont augmenté le taux jusqu’à 5 % de l’achat dans l’ancien. Exemple chiffré fourni.
- TVA/neuf, exonérations : conditions à vérifier au moment de l’achat.
Revenus fonciers : micro vs réel
- Micro-foncier : pour loyers < 15 000 € (référence 2025), abattement forfaitaire 30 %.
- Régime réel : charges déductibles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, travaux, etc. Possibilité de déficit foncier (imputation sur revenu global limité à 10 700 €) : à anticiper.
- Check-list KER : Calculez vos loyers, charges, amortissement pour choisir dès maintenant.
Location meublée : LMNP / LMP
- Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : imposition en BIC, possibilité d’amortissement… mais désormais amortissements réintégrés dans la plus-value ! Exemple pratique déjà indiqué.
- Loueur Meublé Professionnel (LMP) : critères renforcés (revenus, activité principale…) : à vérifier avant choix de statut.
Plus-value immobilière et détention
- En 2025, taux standard : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux.
- Abattements pour durée détention : exonération IR après 22 ans; prélèvements sociaux après 30 ans.
- 2026 envisage : réduction durée, suppression abattements traditionnels, intégration amortissements. Exemple chiffré donné.
- Encadré pratique KER : « simulateur sortie bien en 2026 selon durée, amortissement, plus-value ».
IFI et transmission
- Seuil IFI : 1,3 million € de patrimoine immobilier net taxable.
- Quelques pistes : abattement résidence principale 30 %, démembrement, SCI transparente.
- Projet 2026 : exclusion possible de l’IFI pour biens loués sous conditions ; à surveiller.
Travaux & performance énergétique
- Le parc immobilier entre dans l’ère « énergétique ». Les logements classés F/G seront interdits à la location (et mesures d’incitation/travaux renforcées).
- Travaux énergétiques = levier fiscal + valorisation du bien : déduction/travail d’orchestration à anticiper.
La fiscalité immobilière entre maintenant dans une nouvelle ère. Pour un investisseur, un propriétaire bailleur, un primo-accédant ou une SCI, les règles de 2025 et les orientations de 2026 imposent de :
- Faire un tour complet de votre portefeuille immobilier : loyers, charges, plus-value, amortissements.
- Simuler dès aujourd’hui le scénario 2026 (régime choisi, durée de détention, revente, IFI).
- S’entourer d’un expert-comptable digne de ce nom pour structurer vos arbitrages.
Chez KER, nous vous proposons un audit complet « fiscalité immobilière 2026 » pour sécuriser vos décisions.
